Ley de Propiedad en Condominio
Esta Ley tiene por objeto la regulación del Régimen de Condominio sobre inmuebles por Unidad, susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuyéndole al Propietario de cada uno de ellos, además de la propiedad exclusiva y singular sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los bienes comunes.
Según la presente Ley se entenderán los términos siguientes:
1) Área Común: Cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente de si están construidas o no, y según se destinen al uso y aprovechamiento de todas las Unidades o de solo algunas de ellas. Se compone de área común libre y de área común construida.
2) Área Común Libre: Es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de todos los condóminos y se destina a uso general y no permite ninguna construcción.
3) Área Común Construida: Corresponde a las construcciones que quedan en copropiedad, son áreas indivisibles y de uso general y común.
4) Condominio: Es una forma de propiedad constituida sobre bienes inmuebles constituida voluntariamente por su o sus propietarios, susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios y sometida a una normativa de especial sujeción, cuyo funcionamiento implica la existencia de bienes particulares o exclusivos con matricula inmobiliaria independiente y de bienes de utilización común colectiva de carácter indivisible. Los condominios pueden ser:
a) Condominio Vertical: Modalidad mediante la cual cada propietario es dueño exclusivo de parte de la edificación que le corresponda, la cual puede estar conformada por varios pisos y condueños en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.
b) Condominio Horizontal: La modalidad donde cada propietario es dueño exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre el y copropietario de las áreas comunes.
c) Condominio Mixto: Son aquellos donde pueden presentarse en una misma Unidad, condominios verticales y horizontales.
d) Condominio Combinado: Es un proyecto donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen.
e) Condominio De Condominios: Proyecto donde una o varias de las Unidades están destinadas a convertirse en condominios subsecuentes, independientemente de su naturaleza. El condominio de condominios debe estar expresamente autorizado en los Reglamentos de Condominio y Administración; y,
i) Condohotel: Modalidad de operación de hospedaje en la que la propiedad del inmueble está acogida al régimen de Propiedad en Condominio, o aplica principios contenidos en ésta y en el que la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración, con una empresa operadora hotelera, que asume las funciones correspondientes a los administradores según la Ley y las que se derivan del carácter hotelero de la operación.
5) Desarrollo: Acto de hacer mejoras y/o edificaciones en un terreno.
6) Edifício: Estructura única que alberga más de una unidad y conlleva bienes comunes a esas unidades aptas para ser usadas de acuerdo con el uso establecido de conformidad con lo dispuesto en la constitución de cada Condominio.
Una vez sometido al régimen de Propiedad en Condominio, queda conformado por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes;
7) Inmueble: Bienes inmuebles incluyendo terrenos, edificios y mejoras construidos sobre los mismos, los cuales pueden ser sujetos al Régimen de Propiedad en Condominio.
8) Junta Directiva: Órgano del Condominio encargado de dirigir los asuntos de la colectividad en condominio y que ostenta la representación judicial y extrajudicial del condominio con facultades de apoderado general. Las facultades de la Junta Directiva podrán ser ampliadas mediante reglamento de condominio o mediante acuerdo de asamblea de condóminos.
9) Módulos de Contribución: Son los índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del inmueble.
10) Propietario: Toda persona natural o jurídica, titular de los derechos de Propiedad en Condominio otorgados en la presente Ley, sobre los bienes inmuebles y muebles que integran el bien sometido al Régimen.
11) Tiempo-Compartido: Toda persona natural o jurídica, titular del uso y disfrute de una unidad vacacional o recreacional de carácter turístico o comercial y de los bienes muebles que en ella se encuentren, así como de sus instalaciones, construcciones, áreas y servicios comunes, por un número determinado de días o semanas, según la modalidad, en un período específico de años; y,
12) Unidad: Área privativa construida o no, en la cual el propietario tiene derecho de dominio pleno sobre el mismo, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.
El régimen de Propiedad en Condominio puede originarse:
1) Cuando las Unidades de que conste un Inmueble pertenezcan a distintos dueños y tenga salida a la vía pública; y,
2) Cuando se desarrolle un Inmueble con el objeto de vender sus diferentes Unidades a distintas personas.
Existirá condominio cuando el Propietario o los Copropietarios de un Inmueble, resuelvan someterlo al régimen establecido en la presente Ley, siempre que existan en la edificación elementos comunes indivisibles, y pueda ajustarse el Inmueble a las exigencias técnicas que esta Ley establece para su constitución.
Las disposiciones de esta Ley son aplicables sólo al Inmueble cuyo titular único o titulares todos de la propiedad del mismo, si hubiere más de uno, declaren expresamente su voluntad de someterlo al régimen establecido en esta Ley, haciéndolo constar en escritura pública que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El régimen de la Propiedad en Condominio y el derecho de dominio sobre las Unidades de un Inmueble, se constituyen y adquieren mediante escritura pública debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Para los efectos del Artículo anterior, la escritura de constitución del régimen de la Propiedad en Condominio, debe contener los siguientes requisitos:
1) Expresión clara y precisa de la voluntad del Propietario o Propietarios, de someter al régimen de esta Ley el inmueble de su pertenencia;
2) Situación, cabida, dimensiones y colindancias del terreno y descripción detallada de los inmuebles;
3) Descripción de cada Unidad, su ubicación, el número con que se le identifica, sus medidas, ubicación y descripción adicional;
4) El valor total asignado al inmueble y el particular de cada Unidad;
5) Descripción de los bienes de servicio común del inmueble y la indicación del porcentaje a que tengan derecho cada uno de los Propietarios sobre los mismos;
6) Indicación clara del destino dado al inmueble; y,
7) Cualquier otro dato o disposición u obligación que consideren convenientes él o los otorgantes.
Ningún Notario autorizará, ni el Registrador inscribirá, escritura pública traslaticia de dominio u otros derechos reales y constitutivos de gravámenes que afecten a un inmueble sujeto a Régimen de Propiedad en Condominio, sin que previamente se haya inscrito la escritura constitutiva del régimen.
Para que un inmueble pueda constituirse y mantenerse dentro del Régimen de la Propiedad en Condominio, debe encontrarse libre de gravamen o de reclamaciones de cualquier naturaleza, o en su caso, con el expreso consentimiento de las personas a cuyo favor aparecieren inscritos los gravámenes o que tuvieren derecho a reclamaciones.
Constituido el régimen, por resolución unánime de los Propietarios podrá gravarse todo o parte del inmueble, pero en este caso, se ha de asignar a cada Propietario singular, la cantidad o parte del gravamen que debe garantizar.
En la escritura pública en que se transfiere el dominio de una Unidad del inmueble, el notario deberá dar fe de haber tenido a la vista constancia extendida por el Administrador de que el propietario está solvente, por gastos comunes, o su en caso, las cantidades que tenga pendientes por tales conceptos, de acuerdo con lo que aparezca consignado en los respectivos libros. De estar en mora, el adquirente de la unidad se considerará deudor solidario por el monto certificado, sin perjuicio de poder cobrar del transmitente lo que por este motivo deba pagar.
En el Registro de la Propiedad Inmueble se destinará un libro especial para la inscripción de los inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad en Condominio y por separado, de las distintas Unidades de un mismo inmueble, cuando pertenezca a distintos propietarios y reúnan los requisitos previstos en esta Ley. Asimismo, se registrarán los Reglamentos Internos de cada condominio.
Toda inscripción que se haga en el Registro, contendrá las circunstancias siguientes:
1) Descripción del terreno, situación, extensión superficial y linderos. Si así constare en el correspondiente título, también se expresará su nombre, número y valor de adquisición;
2) Descripción de las construcciones y mejoras existentes en el Inmueble, con indicación del área que ocupan, los materiales utilizados en su construcción y el número de Unidades independientes de que consta...
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